各有关单位：

《海勃湾区住宅小区物业服务管理办法（试行）》经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

2026年3月31日

海勃湾区住宅小区物业服务管理办法

（试行）

第一章 总则

第一条 制定目的与依据

物业管理相关活动应当坚持中国共产党的领导，以铸牢中华民族共同体意识为工作主线，遵循党建引领、政府组织、属地管理、业主自治、专业服务的原则，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全和谐的人居环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规的规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 适用范围

本办法适用于海勃湾区行政区域内住宅小区物业服务企业的经营服务及其监督管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具备从事物业服务活动所需能力和条件，为业主提供物业服务的法人组织。

第三条 基本原则

住宅小区物业服务管理坚持党建引领、政府监管、属地管理、业主自治、行业自律相结合的原则，推动服务专业化、社会化、市场化、法治化发展。

物业服务活动应遵循依法合规、权责对等、公开透明、优质高效与专业服务相结合的原则，物业企业应主动接受业主监督，配合社区居民委员会开展社区治理工作。

第四条 政府及部门职责

1. 区人民政府。将住宅小区物业管理纳入城市管理工作体系和综合目标责任考核体系，建立物业管理综合协调机制和专业化、社会化、市场化的物业服务机制，落实工作经费，统筹解决物业管理重大问题，构建政府主导、行业自律、业主自治、专业服务、多方参与的物业管理工作格局。

2. 区住建局（ 区房产和物业服务中心）。贯彻执行物业管理相关法律法规和政策；组织实施物业管理相关工作，配合处理物业服务纠纷；监督物业服务人依法履行法定义务和合同约定情况；负责物业服务人信用评价内容的审核工作；负责物业管理招投标、物业服务人、物业服务合同、临时管理规约等的备案工作；负责依法划定、调整物业管理区域和相关备案工作；指导和监督建设单位和物业服务人依法开展物业承接查验、物业服务用房移交以及相关备案工作；法律法规规定的其他职责。

3.街道办事处。组织、指导辖区内业主大会成立和业主委员会选举、换届以及物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；参加物业承接查验，指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管；指导、监督物业服务人依法履行义务，对辖区内物业服务人合同履行情况进行检查并将检查结果向社会公开，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业活动。

4.社区居委会。协助镇人民政府、街道办事处和相关部门，在党的领导下依照法律法规规定做好辖区内物业管理相关工作。

5. 区人民法院。探索化解物业纠纷新模式，坚持诉源治理、调解优先，参与海区社会治安综合治理中心物业纠纷化解工作，下沉社区开展调解，推动矛盾纠纷实质性化解。会同物业管理协会、区房产和物业服务中心建立常态化会商机制。立案庭设立物业纠纷案件专审团队，依法审理物业服务合同纠纷案件，厘清双方权利义务，通过示范性裁判引导依法履约。发挥司法建议的指引作用，向物业行业协会发出司法建议，督促其加强对物业服务企业的法律法规培训。

6.发展和改革、财政、生态环境、城市管理综合执法、公安、市场监督管理、应急管理、自然资源和消防救援等部门和机构按照各自职责，做好相关的物业监督管理工作。

第二章 准入及退出、承接查验与备案管理

第五条 准入制度

1.具备独立法人资格，持有有效的营业执照，经营范围包含“物业管理”相关内容。

2.信用状况良好，近3年内无重大违法违规记录，未被列入区住建部门物业服务企业信用黑名单或失信被执行人名单。

3.配备与服务需求相匹配的专业团队，其中物业管理专业人员及专职管理、技术人员数量不低于地方规定标准，关键岗位人员（如项目经理、安保主管、工程主管）须具备相应从业资格证书。

4.具备承接本小区物业服务的硬件条件，包括必要的服务设备（如保洁工具、维修器械、应急救援器材）及信息化管理系统（支持业主沟通、费用查询、报修处理等功能）。

第六条 选聘、续聘与合同签订

1.小区物业服务企业的选聘由业主大会决定，采取公开招投标或协议选聘方式：

鼓励业主通过市人民政府住宅物业行政主管部门建立的招投标平台以招标的方式选聘物业服务企业。业主依法共同决定由物业服务企业提供物业管理的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会依法进行选聘，继续聘用原物业服务企业的除外。协议选聘需经业主大会依法共同决定。即：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（根据民法典第278条规定的表决规则计算）。

2.业委会代表业主与中选物业企业签订《物业服务合同》，合同需明确服务内容、服务标准、收费标准及方式、服务期限、双方权利义务、违约责任、公共收益管理、合同解除条件等核心条款，合同文本应向全体业主公示，公示期不少于7日。

3.前期物业管理阶段（业主大会未成立前），由建设单位选聘的前期物业企业，应在业主大会成立后，按业主大会决议办理交接手续。

4.物业服务合同期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会应当组织召开业主大会，依法共同决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。原物业服务企业接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

物业服务合同期限届满、业主没有依法共同作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。

第七条 退出管理

1.物业服务企业不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主委员会或者业主大会。在合同权利义务延续期间，任何一方提出解除合同的，应当提前六十日书面告知对方。并书面告知业委会、社区居委会及当地住建部门，在业委会、街道办事处、社区居委会监督下完成交接。

2. 业主依法共同决定解聘物业服务企业的，物业服务企业应当自接到通知之日起六十日 内履行下列交接义务，并退出物业管理区域：

（一）移交物业共有部分；

（二）移交小区共有部分经营管理档案；小区监控系统、电梯、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；业主名册（含联系方式、房屋信息，交接后需妥善保管隐私）；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

（三）结清预收、代收的有关费用，如：结清物业费，公共收益收支明细，移交公共收益结余资金及相关账户资料，退还预收的物业费、装修押金等。

（四）物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠业主大会依法选聘的新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向人民政府、街道办事处报告，并依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务企业退出物业管理区域。

物业所在地的人民政府、街道办事处应当加强对物业服务企业交接工作的监管。原物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。

新物业服务企业不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共用部位、共用设施设备进行查验。

3.物业服务企业存在下列情形之一的，业委会可提请业主大会表决解除合同，经业主大会告知后，物业服务企业应在 60日内退出：

擅自停业、歇业，导致物业服务中断超过48小时的；

挪用小区公共收益且逾期未退还的；

服务质量严重不达标，经整改后仍不符合合同约定，经业主大会表决通过的；

被吊销营业执照或被列入信用黑名单，丧失服务能力的。

第八条 物业承接查验

1.在承接新建物业前，物业服务企业和建设单位应当在区人民政府住宅物业行政主管部门的指导监督下，按照有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行承接查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改。

建设单位不得要求物业服务企业承接未经查验的物业。

物业服务企业不得承接未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

2.承接查验的物业，应当具备下列条件：

（一）取得建设工程竣工验收、消防验收等合格证明文件；

（二）供水、排水、供电、供暖、供气、通信、安防、公共照明、有线电视等设施设备已按照规划设计要求建成，专有部分和共有部分的供水、供电、供气、供暖已安装经检验合格的独立计量器具，且已依法办理手续；

（三）道路、绿地、安防和物业服务用房等公共配套设施和生活垃圾分类投放和收运等公共服务设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（四）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；

（五）物业使用、维护保养、管理的相关技术资料完整齐全；

（六）法律法规规定的其他条件。

3.建设单位应当在签订物业承接查验协议后，及时向物业服务企业移交共用部位、共用设施设备。

建设单位与物业服务企业应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业交接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

4.物业项目分期开发建设的，建设单位与物业服务企业可以根据开发进度分期办理物业交接手续，在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第九条 备案管理

建设单位应当自物业交接后三十日内，持承接查验资料到区人民政府住宅物业行政主管部门备案。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

第三章 物业服务规范与责任

第十条 服务内容与标准

物业服务企业应按照合同约定提供标准化服务：

（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务标准提供物业服务；

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；

（三）落实安防人员、设施以及安保措施，确保安防监控设施正常运转，发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向相关部门或者机构报告；

（四）制定消防安全制度，落实消防安全措施，定期开展防火巡查、检查和消防宣传教育，及时消除火灾隐患，提供消防安全防范服务，制定灭火和应急疏散预案，定期组织物业服务人员以及业主进行消防安全演练，确保消防设施正常使用；

（五）维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类投放；

（六）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；

（七）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务；

（八）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；

（九）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；

（十）法律法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

明确将综合管理服务、物业公共部位及公用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁服务、绿化养护服务作为核心物业服务内容。

第十一条 收费管理与监督

（一）物业服务收费管理方式

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。

1.政府指导价：适用于廉租住房、公租房等保障性住房。具体收费区间和标准，应严格按照相关法律法规规章执行，待乌海市明确指导价后再优化。

2.市场调节价：普通住宅（前期由开发商与物业企业约定，成立业主大会后由业委会或物管会与物业企业约定）、公寓/别墅等非普通住宅，推行“菜单式服务、质价相符” ，多层收费参考价格：0.6-1.35 元之间，高层收费参考价格：1.38-2.23 元之间（仅供参考，不作为定价依据），供业主结合物业服务标准及物业服务内容，选择不同服务等级及服务内容。

住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务人应当在业主委员会（物管会）的监督下，组织物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主进行表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费。若调费方案涉及业主共有部分经营方式重大变更的，法律法规另有规定的。

（二）物业服务费构成与计收

1.构成：含物业服务成本（人员设置及费用、基本要求、共用设施设备维修养护、公共秩序协助维护、保洁服务、绿化养护管理等）、法定税费、企业利润。合同约定，选取条款，将物业费细化并公示，根据物业公司实际服务事项业主进行缴费。

2.计收：按“ 元/每月·每平方米建筑面积” 计费，预收不超过12 个月；未办房产证按购房合同面积算， 已办则按房产证面积算。

3.相关费用：业主共有设施（供水加压、电梯等）运行费纳入成本或合同约定；代收水电气等费用不得收手续费；物业相关公用用水用电按居民价执行（经营性除外）。

（三）空置房屋、车位等物业费规定

物业管理区域内业主空置的房屋、车位等物业服务费，可以由业主和物业服务人根据物业服务实际情况在物业服务合同中约定。法律法规或本自治区、乌海市对空置房收费标准另有规定的，从其规定。

（四）车辆停放及其他收费

1.业主共有区域停车费：由业主大会/业委会决定标准及用途，前期按合同约定，费用优先补专项维修资金或运维，不重复收车位物业费。

2.禁止事项：开发商不得出售业主共有地上车位；物业不得擅自收装修保证金、电梯使用费（规约约定除外，保证金竣工后退还，装修垃圾清运可收费且需公示）。

（五）明码标价

物业服务收费必须遵循“质价相符” 的原则，物业服务收费实行明码标价，按照《内蒙古自治区物业管理条例》和《乌海市住宅物业管理条例》等相关规定，在小区内显著位置公示收费项目、收费标准及投诉电话，不得收取未公示的费用。

公示要求：物业需在显眼位置长期公示企业信息、服务内容、收费项目/标准、公共收益收支、投诉电话等。

（六）监督管理与信用

1.部门职责： 区住建局管行业、区发改委管定价指导、区市监局查价格违法。

2.投诉与信用：业主可向市监局/住建局举报违规收费；建立物业信用体系，违规企业将被通报、记分、列入“ 黑名单” ，影响选聘。

未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费；不得采取停止供水、供电、供热、限制购买水电等以及限制业主出行等方式催缴或者变相催缴物业服务费。

第十二条 公共收益管理

（一）物业服务企业在管理公共资源经营前，应征得业主大会或业主委员会的同意。对公共收益单独记账，并妥善保管相关合同（协议）、收入凭证和成本票据。

（二）物业服务企业应当定期在小区显著位置公示利用公共部位、公用设施设备经营所得收益情况、公共收益收支情况。公示时间不少于一个月，接受全体业主监督。公示内容应包括：收入项目、具体金额、成本支出明细、收益分配和使用情况等。

（三）公共收益主要用于补充专项维修资金或业主大会决定的其他用途，未经业主大会表决任何单位和个人不得挪用侵占公共收益。

第十三条 维修服务与应急处置

（一）物业服务企业应建立 24 小时报修服务机制，对报修业主实行“接诉登记—现场核查—责任认定—维修处置—跟进反馈”闭环管理，对单元门禁失灵、电梯故障等公共设施问题优先处理。

（二）建立完善消防、防汛、电梯等各项突发事件应急预案，定期组织开展演练；发生紧急情况时，立即启动预案并报告相关部门，配合开展突发事件处置工作。

（三）对屋顶渗漏、管道爆裂等紧急维修事项，需要应急使用住宅专项维修资金的，协助业主履行应急使用程序。应急维修工程竣工验收后，应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

第十四条 信息公开与沟通

物业服务人应当将包括但不限于下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；

（三）物业服务人的权利和义务；

（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；

（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

（七）其他应当公示的内容。

物业服务企业要对公示信息的真实性、准确性负责，并定期更新，不得隐瞒、虚报。

第十五条 业主委员会的职责与约束

（一）业委会应当依法履行职责，包括但不限于：执行业主大会决定、监督物业服务企业履约、维护业主合法权益、及时公开信息、配合街道和社区开展社区治理工作。

（二）业委会不履职尽责的处理机制：

业委会成员无正当理由连续三次不参加业委会会议，或连续六个月不履行职责的，视为自动辞职。

业委会不依法召集业主大会、不执行业主大会决定、不配合街道社区工作、不公开财务或重大事项的，由街道办事处责令限期整改；逾期不改的，可依法指导业主大会启动罢免程序。

（三）业委会成员的惩戒措施：

对滥用职权、徇私舞弊、侵害业主合法权益的成员，业主大会可依法罢免其职务；

情节严重、造成重大损失的，可由街道办事处提请相关部门依法处理，记入信用档案；

涉嫌违法的，移送司法机关处理。

（四）业委会的监督机制：

街道办事处、社区居委会应加强对业委会的日常指导和监督，定期对其履职情况进行评估；

业主有权通过业主大会或向街道社区反映业委会不履职问题。

第四章 监督考核与信用管理

第十六条 日常监督检查

物业行政主管部门联合街道（镇）及消防救援、市场监管、综合执法等相关部门，采取日常巡查、随机抽查、专项检查等方式，对物业服务企业履约情况进行监督，重点检查服务标准执行、收费合规、设施维护、安全管理等内容，将检查结果纳入企业信用档案，作为物业服务质量考评的重要依据。

第十七条 业主评价机制

建立“ 业主评价为主、多方参与” 的考核体系，为业主提供正式、畅通的渠道，对物业服务质量进行反馈。业委会、街道及社区每季度对物业服务企业进行满意度测评，测评结果按 30%权重计入物业服务企业季度考评总分，同时在小区公示栏和政务网公示，为业主大会和业主委员会决定是否续聘物业、调整物业费收费标准等重点事项提供客观的数据支持。

第十八条 物业服务质量考评

由区住建局牵头，会同各街道办事处、社区、业主等成立考评组，统筹协调考评工作。对已交付使用且经备案的物业服务企业及其物业住宅项目开展季度考评和年度考评，考评结果在区政府信息网、各职能部门微信公众号、小区公示栏等平台公示。

1.考评对象及范围：已交付使用且经物业合同备案的住宅物业服务项目及物业服务企业，考评对象由区住建局动态更新和解释。

2.考评内容及标准：以住宅物业服务项目综合管理、共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁服务、绿化养护服务为核心，同时纳入物业服务企业接受相关部门监督指导情况及交办工作完成情况等，参照乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格（乌海发改发〔2012〕468号）文件执行。

3.考评方式

（1）项目考评：季度考评采用百分制，按现场初评、核评、督评三步骤开展分级考评；年度综合考评分=季度考评平均分+加减分项。

（2）企业考评：实行积分制，季度考评平均分按权重核算：业主30%+社区 20%+街道办事处 30%+行业主管部门20%。

4.加减分及一票否决

（1）加分项目：考评期内企业获各级表彰、示范项目认定、体系认证、高收费率、积极开展社区活动等情形，按标准予以1—20分加分，最高加 5分。

（2）减分项目：考评期内企业在各级检查中失分/发现重大安全隐患、被市级及以上媒体曝光、业主报修未按时整改等情形，按标准予以 1—5分扣分。

（3）一票否决：物业服务企业存在因主责发生重大安全事故、引发重大群体/越级上访、拒不撤出物业区域、挪用专项维修资金等11类严重不良行为的，年度综合考评直接评定为不合格。

第十九条 信用档案管理

区住建局负责建立物业服务企业信用档案，记录企业基本信息、奖惩情况、投诉处理、履约评价、违法行为、考评结果等内容，实行信用分级分类监管。信用等级按企业信用得分从高到低划分为 A、B、C、D四级，90分（含）以上为 A级、80分（含）以上为 B 级、60分（含）以上为 C 级、60分以下为D级，实施差异化监管：

1.A级：连续两年获评的，政府项目采购/招投标予以加分，优先办理备案、评优评先，减少日常检查频次，协调物业费调价工作；

2.B级：实施正常监督检查，加强业务指导帮扶，提升信用等级；

3.C级：增加日常/专项检查频次，不推荐评优评先，视情约谈企业法定代表人并责令整改；

4.D级：取消年度内创优选先资格，由街道办事处、业委会（物管会）组织召开业主大会启动清退程序。

第二十条 考评结果处置

1.通报整改：区住建局定期向社会公布考评结果，对考评中发现的问题下发《海勃湾区物业服务限期整改通知书》，督促企业 7 个工作日内反馈书面整改报告；整改不到位或经常性反弹的予以通报，年度内被通报两次的物业服务项目取消一切创优评先资格。

2. 约谈清退：单次季度考评分数在60分以下的物业服务项目，由区住建局约谈并通报物业服务企业；年内累计通报两次的列入“ 黑名单”，取消对应项目本年度创优评先资格，由属地街道、业委会召开临时业主大会启动清退程序，清退后，该企业信用等级直接评定为D级， 由区住建局向社会公开警示，并建议建设单位、业主大会在下一轮选聘中审慎考虑该企业的服务能力。

3.选聘挂钩：引导建设单位、业委会、社区在前期物业招标、既有物业选聘及续聘时，将考评结果作为核心依据；指导业委会在物业服务合同中设置考评未达标可单方面解聘的条款，坚持优胜劣汰，逐步淘汰考评不合格企业。

第二十一条 投诉处理

依托“12345”市民热线、信访、网民留言及“ 物业投诉直通车”等渠道，加大物业服务问题线索收集。以事实和合同为依据，不偏袒、不敷衍，对业主投诉实行“ 受理—处理—回访—记录” 闭环，确保事事有交代，件件有着落。区级物业行政主管部门对物业服务企业的物业服务投诉问题的办结率、满意率进行考核，考核结果纳入物业服务质量考评指标，对推诿拖延的物业企业予以追责，情节严重的记入信用档案并扣减考评分数。

第五章 法律责任

第二十二条  法律责任

1.服务质量不达标、收费违规或对投诉推诿不办的，由区住建部门、市场监督管理部门责令整改，记入信用档案。法律、行政法规有法律责任规定的，从其规定。

2.对小区内违法违规行为未劝阻、未报告的，由区住建部门和辖区街道督促物业企业进行整改，对拒不整改的，记入信用档案扣分项，造成不良后果的，可依据国家和自治区关于失信联合惩戒的相关规定，提请列入企业诚信“黑名单”实施联合惩戒。

3.行政机关及其工作人员在物业服务监管中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；涉嫌犯罪的移交司法机关。

4.业主未按时交纳物业费的，物业服务企业应先催告，经催告仍不交纳的可依法追讨。业主不得实施损坏承重结构、占用公共区域等违法行为，违反规定的， 由相关职能部门依法处罚。

第六章 附则

第二十三条 解释权

本办法由海勃湾区住房和城乡建设局负责解释。

第二十四条 施行日期

本办法自发布之日起施行。此前本区相关规定与本办法不一致的， 以本办法为准。本办法有效期为2年。

海勃湾区住宅小区物业服务质量考评细则

（试行）

为进一步规范物业服务企业行为，提升物业服务水平，维护广大业主的合法权益，促进海勃湾区物业服务行业的健康发展，根据《乌海市住宅物业管理条例》结合海勃湾区实际，制定本细则。

一、考评对象及范围

已交付使用且经物业合同备案的住宅物业服务项目及物业服务企业。考评对象由区住建局动态更新和解释。

二、考评内容及标准

考评内容主要为住宅物业服务项目：综合管理（人员设置、基本要求）、共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、公共保洁服务、绿化养护服务、物业服务企业接受相关部门监督指导情况及交办工作完成情况等（考评内容及标准见附表）。

目前业主考评可实现线上报事。

三、考评组织

由区住建局牵头，业主+街道办事处+社区+主管部门，统筹协调考评工作。

四、考评方式

（一）住宅物业服务项目考评

住宅物业服务项目考评分为季度考评和年度考评。考评结果在区政府信息网、各职能部门微信公众号、小区公示栏等平台进行公示。

1.季度考评

住宅物业服务项目季度考评采用百分制。参照乌海发改发关于调整《乌海市普通住宅小区物业管理服务等级标准及指导性物业服务价格》（〔2012〕468号）的通知，结合海勃湾区实际，实行分级考评。考评分现场初评、核评、督评三步骤进行。

2.年度考评

住宅物业服务项目年度考评综合考量季度考评平均分、物业服务项目加减分项，即物业服务项目年度综合考评分=季度考评平均分+加减分。

（二）住宅物业服务企业考评

住宅物业服务企业每季度一考评，采用积分制。物业服务企业年度综合考评积分=在管项目季度考评平均分，季度考评的平均分占比：业主*30%+街道办事处*30%+社区*20%+业务主管部门 20%。

（三）加减分项目及“一票否决”项 目

有下列行为之一的，实行“一票否决”制，物业服务企业年度综合考评直接评定为不合格。

1. 经行政机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生的重大安全事故的；

2. 因物业服务企业责任引发重大群体或越级上访事件；

3. 因物业企业责任被媒体公开曝光在社会上造成恶劣影响的；

4. 物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出物业管理区域，撤出时未按照规定办理交接手续，或者未按照规定移交资料，造成物业管理混乱的；

5.在物业管理招投标活动中提供虚假信息，骗取中标的；

6.拒不上报企业信息，拒不参加企业信用评价的；

7.被各级物业管理行政主管部门公开通报后拒不整改，或者一年内累计被公开通报两次的；

8. 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人的；

9.挪用专项维修资金的；

10.经物业管理行政主管部门认定的其他严重不良行为；

11.企业违反《内蒙古自治区物业管理条例》《乌海市住宅物业管理条例》等相关物业管理规定，情节严重的；

五、考评结果运用

（一）通报、曝光

区住建局定期向社会公布考评结果，对物业服务项目季度考评中发现的扣分事项和存在问题，考评领导小组下发《海勃湾区物业服务限期整改通知书》，督促物业服务企业完成整改。

在物业管理考核中发现问题被要求整改，但整改不到位或出现经常性反弹的，进行通报，年度内被通报两次的物业服务项目取消一切创优评先资格。

（二）约谈、清退

单次季度考评分数在60分以下的物业服务项目，由区住建局约谈并通报物业服务企业，年内被累计通报两次的物业服务企业列入“黑名单”，由住建局发函街道办事处、社区、业委会，取消对应物业服务项目本年度各类创优评先资格。同时由属地街道、业委会召开临时业主大会，启动清退程序，建议建设单位、业主大会在下一轮选聘中审慎考虑该企业的服务能力。

（三）季度考评结果与物业服务项目分级挂钩

1.信用得分在 90分（含）以上，且排名在前10（含）的，评为A级物业服务企业；

2.信用得分在80分（含）以上的，评为B级物业服务企业；

3.信用得分在 60分（含）以上的，评为C级物业服务企业；

4.信用得分在 60分以下的，评为D级物业服务企业。

（四）考评结果的应用

对信用等级评为Λ级的物业服务企业，实施以下激励措施：

1.连续两年评为 A 级的物业企业，在政府项目采购、物业服务项目招投标时可予以加分；

2.优先办理物业管理前期备案和合同备案；

3.在各类评优评先活动表彰奖励活动中，予以优先推荐；

4.物业行政主管部门在 日常监管中，合理减少检查频次；

5.在提出项目收费调价时，由项目所在街道社区组织业委会（物管会）召开业主大会协调物业费调价工作。

对信用等级评为B级的物业服务企业，实施以下措施：

1. 实施正常监督和 日常检查；

2. 区物业行政主管部门应加强对其业务指导监督，帮扶企业提高信用等级。

对信用等级评为C级的物业服务企业，实施以下措施：

1.在 日常检查、专项检查中适当增加检查频次，加强监管；

2.不推荐参与各类创优评先活动；

3. 当地物业行政主管部门和街道办事处可以视情况约谈物业服务企业法定代表人，责令整改；

六、其他

该文件发文之日起施行，未尽事宜由区住建局负责解释。

附件：

1.海勃湾区物业服务质量季度评分表（办事处）

2.海勃湾区物业服务质量季度评分表（社区）

3.海勃湾区物业服务质量季度评分表（业主）

4.海勃湾区物业服务质量季度评分表（主管部门）

5.海勃湾区物业服务质量季度评分表（加分项）

6.物业服务项目年终考评得分情况表

7.物业服务项目检查考评整改通知书

街道办事处评价因素及分值表

（企业名称：             项目名称：              ）

填报日期：   年  月  日

考评人（办事处物业工作人员）：

督评：（办事处分管主任）：

海勃湾区住宅物业服务企业信用评价细则

社区评价因素及分值表

（企业名称：               项目名称：                  ）

单位（盖章）：                      填报日期：  年  月  日

考评人（社区物业管理分片主任）：

督评（社区书记）：

核评（办事处分管主任）：

业主线上自主上报考评内容

业主上报物业服务范围之内的事项，在规定时限内整改，不在物业服务范围之内的可驳回。

区物业行政主管部门评价因素及分值表

（企业名称：                  项目名称：                 ）

单位（盖章）：                   填报日期：    年   月   日

考核人（分片工作人员）：

督评（物业办公室主任）：

核评（房产和物业服务中心物业分管领导）：

海勃湾区物业服务质量季度评分表（加分项）

小区名称：  

物业企业名称：

各街道办事处 、各职能部门 、主管部门分管领导

物业服务项目年终考评得分情况表（         年 ）

填报单位（盖章） ：                                          日期 ：   年   月  日

物业服务项目检查考评整改通知书

编号:       号

      公司：

我单位在      年     月     日对你公司受托管理的         物业项目进行日常检查考评时，发现存在以下问题：

1.

2.

3.

4.

5.

（可另附纸）

请你公司针对存在问题，抓紧整改，并在 7 个工作日 内将书面整改报告反馈至考评单位。 同时积极提升物业服务水平，增加业主满意度。

检查单位（盖章）：

                             年  月  日

签收单位（签章）：

                             年  月  日